Giá căn hộ tại TPHCM đã lên khoảng 100 triệu đồng/m2, trong khi nhà vừa túi tiền ngày càng ít đi. Trước thực tế đó, người đứng đầu chính quyền thành phố trực tiếp giao bài toán cho doanh nghiệp: phải tìm cách để người lao động có chỗ ở.
Chiều 19/03, tại buổi họp mặt đầu năm do Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) tổ chức, Chủ tịch UBND TPHCM Nguyễn Văn Được không chỉ đến nghe báo cáo. Trước hội trường kín lãnh đạo doanh nghiệp, ông đi thẳng vào vấn đề và đặt câu hỏi: làm sao để người thu nhập thấp có thể mua được nhà, có nơi ở ổn định để làm việc và đóng góp cho thành phố.
Ngay tại buổi họp mặt, ông giao HoREA xây dựng đề án nhà ở cho người thu nhập thấp, gửi Sở Xây dựng để lấy ý kiến chuyên gia, doanh nghiệp, sau đó trình Ban Thường vụ Thành ủy trong tháng 4/2026. “Mục tiêu là người dân có nhà để an cư, yên tâm làm việc và đóng góp cho sự phát triển của thành phố, hướng tới một đô thị đáng sống trong tầm nhìn đến năm 2035”, Chủ tịch UBND TPHCM nói.
Chủ tịch UBND TPHCM Nguyễn Văn Được gặp gỡ các doanh nghiệp bất động sản đầu năm Bính Ngọ – Ảnh: Tử Kính
Phần trình bày trước đó của Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho thấy vì sao yêu cầu này trở nên cấp thiết. Năm 2025, doanh thu kinh doanh bất động sản tại TPHCM đạt 387,683 tỷ đồng, tăng 8.6% so với năm trước, cho thấy thị trường đã đi qua giai đoạn khó khăn. Tuy nhiên, sự phục hồi này chủ yếu nằm ở phân khúc cao cấp.
Hơn 70% nguồn cung hiện là căn hộ hạng sang. Trong khi đó, số dự án đủ điều kiện huy động vốn trong năm 2025 chỉ đạt 16,671 căn, bằng 39% so với mức đỉnh năm 2017. Theo ông Châu, bất động sản thực tế đóng góp khoảng 11-12% GDP, cao hơn nhiều so với số liệu thống kê chính thức. Nhưng nghịch lý là nguồn cung nhà phù hợp với số đông người dân lại ngày càng ít.
Hệ quả là giá nhà gần như không có lực giảm. Mức trung bình tại TPHCM khoảng 100 triệu đồng/m2, cao hơn Hà Nội (khoảng 90 triệu đồng/m2), vượt xa khả năng của phần lớn người lao động. Với một gia đình công nhân hoặc viên chức, một căn hộ 50m2 tương đương vài chục năm tích lũy.
Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội trở thành kênh duy nhất có thể tiếp cận, nhưng lại đang chịu áp lực rất lớn.
TPHCM đặt mục tiêu xây 181,257 căn nhà ở xã hội giai đoạn 2026-2030, riêng năm 2026 là 28,500 căn. Năm 2025, thành phố hoàn thành 14 dự án với 13,040 căn. Hai tháng đầu 2026, thêm 2,658 căn được khởi công, 11 dự án khác với 9,700 căn đang xây dựng.
Những con số này nhìn qua có vẻ tích cực, nhưng thực tế lại khác. Ông Châu dẫn ví dụ một dự án 750 căn tại đường Lý Thường Kiệt, quận 10 cũ nhận hơn 12,000 hồ sơ đăng ký từ khắp nơi sau khi bỏ điều kiện cư trú. Bình quân một căn có tới 16 người đăng ký. “Sức chênh lệch giữa cung và cầu thực tế đó nói lên tất cả”, ông nhận xét.
Theo HoREA, có 5 điểm nghẽn khiến nhà ở xã hội khó tăng tốc. Lớn nhất là vốn. Từ 01/08/2024, chủ đầu tư không còn được vay ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội, phải chuyển sang vay thương mại với lãi suất 12-14%/năm. Chi phí này cuối cùng sẽ đẩy vào giá bán.
Với người mua, lãi suất hiện khoảng 5.4%/năm. HoRea kiến nghị giảm xuống 4.8%, dù mức này vẫn cao hơn nhiều nước trong khu vực, nơi phổ biến 3-4%.
Một vướng mắc khác là việc bỏ điều kiện cư trú khiến hồ sơ tăng mạnh, gây áp lực xử lý. Ngoài ra, việc xác nhận thu nhập với lao động tự do vẫn còn khó, dù đã có cơ chế cho tự cam kết. Cuối cùng, việc để doanh nghiệp tự lập danh sách và tổ chức bốc thăm cũng làm tăng chi phí và rủi ro pháp lý.
Chủ tịch HoRea Lê Hoàng Châu báo cáo tình hình thị trường bất động sản – Ảnh: Tử Kính
Từ phía doanh nghiệp, khó khăn cũng không ít. Bà Đặng Thị Kim Oanh – Chủ tịch Kim Oanh Group cho biết doanh nghiệp đã có nhiều năm phát triển nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội, với hàng chục ngàn căn đã đưa ra thị trường. Theo bà, nhu cầu thực ở phân khúc này rất lớn và người dân sẵn sàng mua nếu giá phù hợp.
Tuy nhiên, quá trình triển khai hiện gặp nhiều vướng mắc, đặc biệt là dòng vốn. Một số dự án dù đã xây dựng gần hoàn thiện nhưng việc giải ngân chưa diễn ra như kế hoạch, khiến doanh nghiệp gặp áp lực tài chính trong quá trình thi công.
Việc tiếp cận vốn cũng thiếu ổn định. Doanh nghiệp cho biết có trường hợp ngân hàng tham gia cho vay nhưng sau đó việc giải ngân bị gián đoạn, buộc chủ đầu tư phải tự xoay xở để duy trì tiến độ. Khi dòng tiền không thông suốt, cả nhà thầu lẫn tiến độ dự án đều bị ảnh hưởng.
Ngoài ra, với phân khúc nhà ở vừa túi tiền, doanh nghiệp ghi nhận sức mua giảm rõ khi lãi suất tăng. Nhiều khách hàng đã đặt cọc nhưng không tiếp tục ký hợp đồng vì chi phí vay vượt khả năng chi trả, khiến thanh khoản dự án bị chững lại.
Ông Lê Hữu Nghĩa – Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành cho biết việc tiếp cận vốn vay cho nhà ở xã hội gần đây có nhiều biến động. Có thời điểm ngân hàng tích cực mời doanh nghiệp vay, nhưng chỉ sau một thời gian ngắn, điều kiện cho vay thay đổi, khiến doanh nghiệp lúng túng trong kế hoạch tài chính.
Theo ông, chi phí vốn thực tế không chỉ dừng ở lãi suất. Trong quá trình vay có thể phát sinh thêm một số khoản chi phí liên quan, nhưng lại chưa có cơ chế tính đầy đủ vào chi phí hợp lệ của dự án. Điều này khiến biên lợi nhuận bị thu hẹp, trong khi doanh nghiệp vẫn phải đảm bảo tiến độ.
Ngoài vốn, ông cũng đề cập đến vướng mắc thủ tục. Dù dự án đã qua bước thẩm định thiết kế, khi triển khai vẫn phải rà soát lại nhiều lần, kéo dài thời gian cấp phép. Theo ông, quy trình này khiến cả cơ quan quản lý lẫn doanh nghiệp đều mất thêm thời gian và nguồn lực. Ông Nghĩa đề xuất cần đơn giản hóa thủ tục theo hướng tiệm cận nhà ở thương mại, đồng thời làm rõ cơ chế để rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ.
Đại diện một số doanh nghiệp khác cũng đề xuất nâng mức lợi nhuận định mức lên 15% để bù chi phí, nhất là với các dự án kéo dài 4-5 năm trong điều kiện lãi vay biến động.
Bên cạnh nhà ở xã hội, HoREA đề xuất phát triển thêm phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, dưới 5 tỷ đồng/căn, tương đương 30-70 triệu đồng/m2. Đây là khoảng giá nằm giữa nhà ở xã hội và nhà thương mại cao cấp, nhưng gần như đã biến mất khỏi thị trường TPHCM.
Hiệp hội kiến nghị cho phép phân khúc này tiếp cận gói tín dụng 145,000 tỷ đồng hiện đang dành chủ yếu cho nhà ở xã hội. Hiện chỉ có một số ít doanh nghiệp như Nam Long triển khai dòng sản phẩm tương tự, nhưng quy mô còn nhỏ.
Phó Chủ tịch UBND TPHCM Bùi Xuân Cường cho biết thành phố đang hoàn thiện nền tảng pháp lý. Quy hoạch chung đã được phê duyệt từ tháng 6/2025, cùng với quy hoạch kinh tế – xã hội của TPHCM và các địa phương sáp nhập.
Ông gợi ý phát triển nhà ở theo mô hình TOD, tăng mật độ quanh các tuyến metro để tạo thêm nguồn cung. Với một số khu vực đặc thù, thành phố sẽ nghiên cứu cơ chế riêng, trong đó có việc điều chỉnh tỷ lệ lợi nhuận thay vì giữ cố định 10% cho mọi dự án. Chính quyền cũng sẽ tiếp tục đơn giản hóa thủ tục và duy trì đối thoại định kỳ với doanh nghiệp để xử lý vướng mắc.
